不動産の贈与と登記（不動産の名義変更）
贈与とは対価なしで財産を譲渡することです。不動産の贈与を受けた場合、登記所（法務局）に対して贈与による登記（不動産の名義変更）の申請を行う必要があります。相続対策としてよく利用されますが次の点に注意が必要です。
◆贈与にあたって注意すること
１．書面によらない贈与は容易に解除でき、紛争になり易いので書面作成（登記）が必要。
２．贈与税などの税金が高額になる。
贈与登記 手続きの流れ（不動産の生前贈与の場合）
１．相談、手続の検討と税金の紹介。
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２．贈与証書など書類を作成。 ★当事務所が作成。
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３．贈与証書などに署名押印。
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４．贈与登記の申請（不動産の名義変更）。 ★当事務所が代理申請。
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５．登記完了。権利証（登記識別情報通知）など書類のお渡し。
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６．贈与税の申告が必要な場合、税務署に申告・納税。 ★税理士または依頼者にて申告。
予防法務／相続対策としての生前贈与（遺産の前渡し）と、他の方法との比較
◆予防法務としての生前贈与（遺産の前渡し）
財産所有者 自らの意思による贈与で、生前に財産承継を完了させます。財産承継を済ませてしまうことで、贈与財産については相続時における遺産分割協議が不要になります。
◆相続対策としての生前贈与（遺産の前渡し）と他の方法との比較
推定相続人（将来相続人になる人）に対して行われる生前贈与は、遺産の前渡しとして有効ですが、贈与税が高額になるデメリットもある為、軽減制度を利用するなど贈与の方法を工夫する必要があります。なお財産承継には他の方法（遺言や親子間売買）もあります。
生前贈与（推定相続人への贈与（遺産の前渡し））
推定相続人（将来相続人になる人）に対して行われる条件がない単純な贈与です。一般的な贈与との違いは、推定相続人に対する贈与は遺産の前渡しの意味があることです。生前に贈与しなくても財産は相続によって承継されますが、遺産分割協議（相続人全員の合意）が必要で紛争になる可能性が排除できない為、生前に承継させておきたい理由がある時などに利用されます。
生前贈与の最大のメリットは、生前に自分の意思で財産承継を行えることです。
◆検討の事例
１．配偶者や子に自宅の所有権一部（持分）を贈与し、共有名義にして生活基盤を持たせる。
２．夫婦間の資産格差を均等にして、相続税の基礎控除額を最大限に利用する。
３．自宅の敷地が親名義である場合、敷地を子に贈与して生前に承継させる。
４．自宅を親子で共有している場合、自宅の親持分を子に贈与して生前に承継させる。
◆贈与税の暦年課税の利用
贈与税の基礎控除（年間110万円）を利用して、人生の節目や機会を捉えて贈与する方法です。自宅不動産は高額財産なので僅かな共有持分しか贈与できませんが、贈与税を抑えることができて相続税の節税にもなるので、遺産の前渡し方法として多く利用されています。自宅を共有状態にすることで、将来の自宅の承継者を明らかにすることにもなります。
◆贈与税の特例制度の利用
下記、不動産の贈与と税金についてを参照ください。
負担付贈与
条件（負担）と引換えに行われる贈与です。負担とは対価的なもので、定期交付金の支払いや債務（住宅ローン等）の免責的引受などが考えられます。対価（代金）の支払いではなく負担が付いた贈与です。親子で自宅を共有している場合、自宅の敷地が親名義の場合、その他 贈与する側が経済的利得を必要としている場合、などの状況で利用を検討します。
メリットは、生前贈与と同じく生前に財産承継を行えること、贈与した人にも負担分の見返りがあることです。ただし、贈与した人は負担（利益）額と贈与額を比較して利益が大きい場合、売買の売主と同様に譲渡所得税が発生します。
◆検討の事例
親子で自宅を共有している、または親名義の敷地がある状況で、生活資金（定期交付金）や債務（住宅ローン等）の免責的引受を負担として、これと引換えに贈与する。
死因贈与（贈与者の死後に財産移転の効力が生じる特殊な贈与）
生前に条件（贈与者の死亡）を付けた贈与契約を交わし、死後に効力が生じる贈与です。相続や遺贈との違いは生前に交わす契約であることです。契約後に仮登記を行って登記枠を確保し、死後に本登記を行って不動産の名義変更（所有権移転）を確定させることができます。生前と死後の２回登記する必要があり手数料が余分に掛かりますが、生前の仮登記で将来の登記枠を先に保全できることが大きなメリットで、保全の為の仮登記ができない遺言や相続より比較的安全に承継できます。なお仮登記の段階では仮の登記名義人であり、所有権者（現在の登記名義人）に変更はありません。
また贈与税ではなく割増の相続税が適用されます。他の税金は贈与として課税されます。
◆検討の事例
自分の所有権を維持したまま、将来に承継する相続人の権利も保全して、安全に承継させる。
遺贈（遺言書に基づく贈与）
遺言書に基づいて行われる贈与です。遺贈を受ける人は相続人以外の者（非代襲の孫や内縁者、近親者など）が想定されます。あらかじめ作成された遺言書に贈与（遺贈）する旨が記載されている必要があります。公正証書で遺言書を作成し、かつ遺言執行者を指定しておくことが遺言執行を円滑に行うポイントです。自筆による遺言書での遺贈は、遺言書の存否や内容解釈で問題になる恐れがあり相続紛争を起こすリスクが高い為、お勧めしません。また登記手続の形式が共同申請（遺言執行者と受遺者）なので遺言執行者がいないと相続人に協力してもらう等の必要が生じ、この点において遺言執行者の指定は重要になります。
なお相続人に対して行われる遺贈は、遺言者の真意は相続（遺産分割方法の指定）と思われますので、可能な限り「相続させる」と解釈し遺言書による相続として遺言執行します。
◆検討の事例
死後、相続人にならない人（孫（相続人である親が健在）、内縁者、親族など）に遺産を承継させる。
※遺言（代用）信託を利用すれば、内縁者が利用した後に相続人に承継させることもできます。
贈与に関する税金と減税
不動産の贈与は、以下の税金が掛かります。納税時期は贈与後になり、高額になる可能性が高いので概要を紹介します。詳しくは税理士に ご相談ください。
◆税金の種類
１．登録免許税…贈与登記（不動産の名義変更）のときに負担する税金（登記申請時に納付）
２．不動産取得税…不動産を取得したときに負担する税金（登記後に納付）
３．固定資産税（都市計画税など）…不動産の所有に対して負担する税金（毎年納付）
４．贈与税…贈与に対する税金（年間の基礎控除110万円まで（暦年課税）が原則）
※負担付贈与の場合…負担額を贈与評価額から差し引くことができます。
５．譲渡所得税…負担付贈与で贈与した人に譲渡益がある場合、売主と同じ課税が生じます。
◆不動産の贈与に必要な税金の計算例（参考）
宅地（評価額1,000万円、居宅（200㎡以内）付）、所有権全部を子に贈与した場合。
１．登録免許税＝1,000万円×0.2％＝20万円
２．不動産取得税＝（1,000万円×2分の1）×3％＝15万円
３．贈与税＝（（1,000万円-110万円）×30％）－90万円＝177万円
以上、税金だけで200万円を超えます。
★下記 特例の利用、又は所有権一部（持分）の贈与の利用で節税できます。
◆贈与税の特例制度① （夫婦間での居住用不動産の贈与）
婚姻期間などの条件を満たし、居住用不動産を配偶者に贈与した場合、贈与税の減税（最高2,000万円まで控除）を受けることができます。
１．夫婦間の贈与において贈与税が節税でき、遺産の生前承継ができる。
２．夫婦間で隔たりがある資産バランスの調整に利用できる。
３．そもそも夫婦ともに相続税の申告が必要ない資産額である場合、節税効果が小さい。
４．贈与税は節税できても、他の税金は節税できない。
◆贈与税の特例制度② （相続時精算課税制度）
税金の計算を相続時に相続税として再計算します。贈与時において贈与税の減税（最高2,500万円まで控除）を受けることができます。
１．成人した子や孫に対する贈与税が節税できる。
２．相続税の計算において小規模宅地の特例（評価額減額）が使えなくなる。
３．相続時精算課税制度の選択により暦年課税（年間110万円の控除枠）が利用できなくなる。
４．相続税の節税はできませんが、遺産の生前承継はできます。
５．贈与税は節税できても、他の税金は節税できない。
◆税金の申告（納税） 手続の対応について
贈与の前提として必要な登記
贈与を行う前提として次の登記が完了している必要があります。
◆相続登記
贈与者（贈与する人）が登記名義人の相続人である時、相続登記が未了の状態だと登記記録上は亡くなった人から贈与を受ける形になってしまう為に贈与の登記申請ができません。よって事前（または贈与登記と同時）に相続登記を行う必要があります。
→ 相続登記はこちら
◆住所・氏名の変更（更正）登記
贈与者（贈与する人）の登記記録上の住所や氏名が現在の住所や氏名と同一でないと、贈与登記の必要書類（住民票や印鑑証明書）と登記記録で同一人であることの確認ができず登記申請が完了できない為、事前（または贈与登記と同時）に住所・氏名の変更（更正）登記を行う必要があります。
事務内容と費用（手数料）の補足
◆事務内容の補足
１．贈与登記に必要な書類の手配および作成、手続のほか関連する事務を行います。
２．税金に関する相談等は、対応可能な範囲（制度の紹介程度）での対応になります。
◆費用（手数料）の補足
２．費用の計算例（料金表で計算した場合）
・宅地（評価額1,000万円）、所有権全部を配偶者に条件なく生前贈与した場合。
| 事務内容 | 手数料 | 実費 | 登録免許税 | 備 考 |
| 贈与の登記 | 40,000円 | 0円 | 200,000円 | 1,000万円×2%（税率） |
| 贈与証書の作成 | 8,000円 | 0円 | ― | 登記原因証明情報 |
| 事前の登記事項調査 | 100円 | 400円 | ― | 不動産×1筆 |
| 交通費・郵送費 | 3,000円 | 3,000円 | ― | 原則として定額 |
| 筆数加算 | 1,000円 | 0円 | ― | 不動産×1筆 |
| 登記事項証明書 | 300円 | 600円 | ― | 不動産×1筆 |
| 小計 | 52,400円 | 4,000円 | 200,000円 |
費用総額＝256,400円（消費税は除く）
〒459-8001名古屋市緑区大高町
宇鶴田63番地11
TEL 052-626-1430
